Glücklich, wer vor zwanzig Jahren eine Immobilie erworben hat. Die Wertsteigerung ist im zweistelligen Bereich und trotzt jeder Finanz- und Wirtschaftskrise. Auch viele Architekten sind glückliche Besitzer ihrer eigenen Büroräumlichkeiten. Weil sie dadurch die Anschaffungs- und Finanzierungskosten absetzen können und es ein gutes Gefühl ist, an der Wertsteigerung der Immobilie teilzuhaben. Doch wie sieht es steuerlich aus, wenn man die Immobilie verkaufen oder privat nutzen möchte? Schlägt in diesem Fall die Steuerkeule voll zu?

Die Antwort auf diese Frage lautet grundsätzlich ja. Wenn Sie als Architekt Ihre Büroräume verkaufen, ist der Gewinn in voller Höhe steuerpflichtig. Eine Ausnahme bilden Bilanzierer gem § 4 Abs 1 EStG und Einnahmen-Ausgaben-Rechner. Hier gilt die Regel, dass der Grundanteil Ihrer Räumlichkeiten nicht zum Betriebsvermögen gehört. Will heißen: Nur die Wertsteigerung des Gebäudes ist steuerpflichtig; der Gewinn, der sich aufgrund der höheren Grundstückspreise (die den überwiegenden Teil des Wertzuwachs ausmachen) ergibt, bleibt von der Steuerpflicht verschont.

Steuerbonus bei Betriebsaufgabe und -veräußerung
Zusätzliche Begünstigungen, die die Steuerbelastung noch weiter senken, gibt es, wenn Sie Ihre Tätigkeit einstellen und Ihr Unternehmen verkaufen. Wenn Sie Ihre Tätigkeit einstellen, können Sie – je nach Sachlage und Erfüllung der jeweiligen Voraussetzungen – aus einer Reihe von Steuerzuckerln wählen:

Freibetrag
In jedem Fall können Sie bei der Veräußerung Ihres Unternehmens einen Freibetrag in Höhe von € 7.300 ansetzen.

Progressionsermäßigung durch Verteilung auf drei Jahre
Wenn Sie Ihr Architekturbüro bereits sieben Jahre führen, können Sie die Verteilung des Veräußerungsgewinns auf drei Jahre beantragen. Spannend ist diese Variante dann, wenn Sie durch die Verteilung in niedrigere Steuerklassen kommen. Beispiel: Sie verkaufen heuer im Dezember. Ihr Gewinn bis zum Verkauf hat mehr als
€ 60.000 betragen, sodass Sie den Spitzensteuersatz in Höhe von 50% zahlen, mit dem auch der Veräußerungsgewinn belastet werden würde. Wenn der Veräußerungsgewinn nun auf die Folgejahre verteilt wird und Sie in dieser Zeit nur niedrige Einkünfte beziehen, wird der Gewinn aus der Veräußerung mit nur 36,5 bzw. 42,3% belastet. 

Hälftesteuersatz
Noch lukrativer könnte es sein, wenn Sie den Verkauf bzw. die Aufgabe des Architekturbüros nur mit dem halben Steuersatz – dh also max. 25% - besteuern müssen. Wenn Sie etwa in den Jahren nach der Aufgabe auch ein Einkommen von mehr als € 60.000 erzielen, ist die Versteuerung mit dem halben Steuersatz günstiger als die Verteilung der Einkünfte auf drei Jahre.

Natürlich darf eine so segensreiche Steuererleichterung nicht in jedem Fall angewandt werden, sondern nur in ganz speziellen Fällen wie Einstellung der ärztlichen Tätigkeit durch Erwerbsunfähigkeit, Vollendung des 60. Lebensjahres oder Tod.

Einen zusätzlichen Steuerbonus gibt es für die Betriebsaufgabe (nicht bei der Veräußerung): Wenn einer der oben genannten Fälle vorliegt und Ihnen die Räumlichkeiten bis zur Aufgabe Ihres Berufs als Hauptwohnsitz gedient haben, kann unter Umständen sogar die Versteuerung der Büroräumlichkeiten mit dem halben Steuersatz unterbleiben und Sie können die Räume steuerfrei als Privatvermögen verwenden. Nur wenn Sie sie innerhalb von 5 Jahren verkaufen, müssen Sie die stillen Reserven nachträglich versteuern – nach dieser Zeit wäre ein Verkauf vollkommen steuerfrei.

Sie sehen: Es gibt zahlreiche Wege um Immobilien, die Ihnen als Betriebssitz dienen, steuerschonend zu verwerten. Sie sollten sich nur zeitgerecht für einen entscheiden.