Trotz Immobilienkrise erscheint eine Investition in Grund und Boden derzeit werthaltiger zu sein als eine Veranlagung in Aktien oder ähnliche Finanzinstrumente. Vielfach wird das gesparte Geld daher in den Immobilienbereich umgeschichtet. Im Zusammenhang mit der anschließenden Vermietung ergeben sich zwei Möglichkeiten der Einkünfteerzielung, deren steuerliche Vor- und Nachteile es genauestens abzuwägen gilt.


Die steuerliche Vermietung

Grundsätzlich können die Einkünfte des Vermieters entweder dem betrieblichen oder dem außerbetrieblichen Bereich zugeordnet werden. Die Abgrenzung ist in der Praxis äußerst schwierig, da es keine genauen Leitlinien gibt, sondern jeder Einzelfall nach dem Gesamtbild der Umstände zu beurteilen ist.

Tendenziell beschränkt sich die Tätigkeit des Vermieters im außerbetrieblichen Bereich auf die bloße Überlassung der Liegenschaft, wobei keine oder nur Nebenleistungen in geringem Ausmaß erbracht werden. In diesem Fall erzielt der Vermieter so genannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Unschädliche Nebenleistungen sind beispielsweise: Frühstück sowie Zimmerpflege in bescheidenem Ausmaß, Mitvermietung weniger Einrichtungsgegenstände, Bereitstellung von Heizwärme/Warmwasser, Schneeräumung, Rasenmähen.


Die gewerbliche Vermietung

Werden Nebenleistungen in größerem Umfang erbracht, so lassen die höheren Erträge  das Vorliegen eines Gewerbebetriebes vermuten. Besonders erwähnt sei allerdings, dass allein die Vermietung mehrerer Liegenschaften, eine damit erforderliche Werbetätigkeit oder eine Fremdfinanzierung nicht automatisch zu Einkünften aus Gewerbebetrieb führen.

Nebenleistungen, die für gewerbliche Einkünfte sprechen, sind beispielsweise: Verpflegung der Mieter, tägliche Zimmerreinigung, Zurverfügungstellung von Telefon/Internet/Fax, Blumengießen, Hausschmuck.


Welche wesentlichen Steuervorteile und -nachteile ergeben sich?

Im außerbetrieblichen Bereich ist für die Zurechnung zu einer bestimmten Periode immer der Zahlungszeitpunkt ausschlaggebend. Beim Gewerbebetrieb ergeben sich je nach Umfang und Rechtsform verschiedene Möglichkeiten der Gewinnermittlung, wobei im Bilanzierungsfall auf den Zeitpunkt der Rechnungslegung, bei der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung auf den Zahlungszeitpunkt abzustellen ist.

Was den Abschreibungssatz betrifft, so beträgt dieser bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 1,5%, während beim Gewerbebetrieb – je nach Nutzungseinsatz beim Mieter – ein Prozentsatz zwischen 2% und 3% zur Anwendung gelangt.

Ein großer Vorteil im außerbetrieblichen Bereich ist, dass Veräußerungsgewinne außerhalb der zehn- (bzw. fünfzehn-)jährigen Spekulationsfrist steuerfrei sind. Spekulationsverluste können jedoch nur sehr beschränkt verwertet werden. Demgegenüber unterliegen Veräußerungsgewinne beim Gewerbebetrieb immer der Steuerpflicht, wobei aber auch allfällige Verluste mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können.

Ein weiterer bedeutender Unterschied betrifft den Verlustvortrag. Ein solcher ist bei den außerbetrieblichen Einkünften nicht vorgesehen, während er im gewerblichen Bereich grundsätzlich unbeschränkt gewährt wird (Ausnahme: drei-Jahresbeschränkung bei Einnahmen-Ausgaben-Rechnern).

Letztlich kann im gewerblichen Vermietungsfall ab der Veranlagung 2010 der neue Gewinnfreibetrag geltend gemacht werden. Von diesem steuerlichen Anreiz ist die reine Vermietung und Verpachtung ausgeschlossen.


Achtung

Neben den steuerlich unterschiedlichen Folgewirkungen der beiden Einkunftsarten hat die Einkünftequalifizierung auch Einfluss auf eine mögliche Sozialversicherungspflicht.