09.09.2020 Investitionen in eine Mietwohnung: Was sagt die Steuer?

Für Mieterinvestitionen gibt es steuerliche Regelungen sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite.

Mieterinvestitionen sind Aufwendungen für Zu- und Umbauten an gemieteten Liegenschaften, die über bloße Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen und, die zum eigenen Vorteil des Mieters vorgenommen werden.

Diese Investitionen werden dem Mieter dann steuerlich zugerechnet und können steuermindernd berücksichtigt werden, wenn

  • der Mieter dazu berechtigt war,
  • keine Verrechnung mit dem Mietzins erfolgt oder
  • der Mieter die Investition bis zum Ablauf der Mietzeit entfernen darf oder
  • wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Restwerts der Einbauten hat.

Die Mieterinvestitionen dürfen jedoch nicht als sofortiger Aufwand steuermindernd geltend gemacht werden, sondern müssen vom Mieter im Rahmen seiner betrieblichen Tätigkeit über die voraussichtliche Nutzungsdauer, höchstens jedoch auf die voraussichtliche Mietdauer, verteilt werden. Weiters könnte in diesem Zusammenhang auch eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung steuermindernd geltend gemacht werden, wenn eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt und eine weitere Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter nicht gegeben ist.

Auf Ebene des Vermieters führen diese Mieterinvestitionen erst mit der der Beendigung des Mietverhältnisses zu einer steuerpflichtigen Einnahme, sofern der Mieter zur Vornahme berechtigt aber nicht verpflichtet war und - wie oben beschrieben - dem Mieter zuzurechnen sind. Die Höhe des Vorteiles ergibt sich aus der Gegenüberstellung des Gebäudewertes mit und ohne Mieterinvestitionen im Zeitpunkt des Zuflusses.
Investitionen, die der Mieter jedoch aufgrund von vertraglichen Verpflichtungen vornehmen muss oder eine Gegenleistung im Rahmen des Bestandsverhältnisses darstellt (z.B. Verrechnung mit dem Mietzins oder eine Investition im Interesse des Vermieters), müssen vom Vermieter bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition als Einnahme versteuert werden.

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